Главная / Новости

LEGAL Info

Покупатель, не относящийся к организациям госсектора или кредитным организациям, покупает основное средство - строение, которое находится на земельном участке. Продажа данного объекта производится по стоимости 1 млн. руб. Кадастровая стоимость указанного объекта - 3,5 млн. руб.
По какой стоимости покупателю следует принять к бухгалтерскому учету данный объект недвижимости - по цене покупки (1 млн. руб.) или по кадастровой стоимости (3,5 млн. руб.)? Какие бухгалтерские проводки необходимо сделать в данной ситуации?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Приобретенный за плату объект недвижимости принимается к бухгалтерскому учету в качестве основного средства по первоначальной стоимости, формируемой из фактических затрат покупателя, включающих покупную стоимость этого объекта.

Обоснование вывода:
Правила формирования в бухгалтерском учете информации об основных средствах организации установлены положением ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (далее - ПБУ 6/01). На основании п. 5 ПБУ 6/01 в составе основных средств учитываются как здания, сооружения, так и земельные участки.
Согласно п. 7 ПБУ 6/01 основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости. На основании п. 8 ПБУ 6/01 первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством РФ). Смотрите также п. 24 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее - Методические указания).
В частности, фактическими затратами на приобретение основных средств являются:
- суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу), а также суммы, уплачиваемые за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования;
- суммы, уплачиваемые организациям за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением основных средств;
- таможенные пошлины и таможенные сборы;
- невозмещаемые налоги, государственная пошлина, уплачиваемые в связи с приобретением объекта основных средств;
- вознаграждения, уплачиваемые посреднической организации, через которую приобретен объект основных средств;
- иные затраты, непосредственно связанные с приобретением объекта основных средств.
Не включаются в фактические затраты на приобретение основных средств общехозяйственные и иные аналогичные расходы, кроме случаев, когда они непосредственно связаны с таким приобретением.
Стоит отметить, что организация, которая вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность, может определять первоначальную стоимость основных средств при их приобретении за плату - по цене поставщика (продавца) и затрат на монтаж (при наличии таких затрат и если они не учтены в цене) (пп. а п. 8.1 ПБУ 6/01). При этом иные затраты, непосредственно связанные с приобретением объекта основных средств, включаются в состав расходов по обычным видам деятельности в полной сумме в том периоде, в котором они были понесены.
Таким образом, для целей принятия основного средства к бухгалтерскому учету в расчет первоначальной стоимости принимается покупная стоимость объекта недвижимости, в частности строения. Сама по себе кадастровая стоимость сооружения для целей формирования первоначальной стоимости приобретенного за плату основного средства в бухгалтерском учете значения не имеет.
Как следует из письма Минфина России от 28.06.2013 N 03-05-05-01/24812, кадастровая стоимость объектов недвижимости может учитываться в целях определения первоначальной стоимости основных средств в случае, когда понесенные организацией затраты связаны с приобретением одновременно нескольких объектов основных средств (например, земельного участка и строения на нем). В таком случае в целях определения первоначальной стоимости каждого из приобретенных объектов величина таких затрат распределяется между ними на основании выбранной и обоснованной организацией базы, например, пропорционально кадастровой стоимости объектов недвижимости (земельного участка и здания). Иными словами, кадастровая стоимость в таком случае используется лишь в качестве базовой величины для расчета пропорции, а не в виде абсолютной величины для отражения на счетах бухгалтерского учета.
Исходя из взаимосвязанного толкования пунктов 4, 7 и 8 ПБУ 6/01 формирование первоначальной стоимости объекта, по которой основные средства принимаются к бухгалтерскому учету, является одним из обязательных условий включения объекта в состав основных средств (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 N 148).
В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкцией по его применению, утвержденными приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, операции, связанные с приобретением объекта недвижимости, могут сопровождаться, например, следующими бухгалтерскими записями (в примере - без учета возможного НДС):
Дебет 60 Кредит 51
- 1 000 000 руб. - произведена оплата продавцу по договору купли-продажи сооружения;
Дебет 08 Кредит 60
- 1 000 000 руб. - на основании передаточного акта или иного документа о передаче сооружение поставлено на баланс покупателя (п. 1 ст. 556 ГК РФ, ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете", п. 81 Методических указаний);
Дебет 08 Кредит 76 (68, субсчет "Государственная пошлина" и прочее)
- произведены иные фактические затраты, связанные с приобретением строения, формирующие его первоначальную стоимость.
При отсутствии иных затрат:
Дебет 01, субсчет "Основные средства, подлежащие госрегистрации" Кредит 08
- 1 000 000 руб. - введенное в эксплуатацию сооружение принято в состав основных средств по сформированной первоначальной стоимости (с выделением до момента государственной регистрации права собственности на отдельный субсчет) (п. 52 Методических указаний);
Дебет 01 Кредит 01, субсчет "Основные средства, подлежащие госрегистрации"
- после регистрации прав собственности на объект недвижимости сооружение переведено в общий состав основных средств.

Рекомендуем ознакомиться с материалом:
- Энциклопедия решений. Учет приобретения недвижимости.