Главная / Новости

LEGAL Info

Организация заключила договор купли-продажи недвижимого имущества и произвела оплату по нему за счет суммы кредита, полученного под целевое использование (приобретение недвижимости). Организация-продавец не исполнила обязательства по государственной регистрации перехода права собственности и не может в короткий срок вернуть полученную сумму. При этом продавец предлагает расторгнуть договор и на сумму долга оформить договор займа между покупателем и продавцом. Правомерно ли заключение такой сделки?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Заключение описанной в вопросе сделки не противоречит законодательству.

Обоснование вывода:
В соответствии со ст. 414 Гражданского кодекса РФ, если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений, обязательство может быть прекращено новацией - заключением соглашения сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами. При этом пунктом 1 ст. 818 ГК РФ прямо указано на возможность новации долга, возникшего из купли-продажи, аренды имущества или иного основания, в заемное обязательство. Замена долга заемным обязательством осуществляется с соблюдением требований о новации и совершается в форме, предусмотренной для заключения договора займа (пункт 2 той же статьи).
Как разъяснено в пунктах 2 и 3 Обзора практики применения арбитражными судами статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 103), из соглашения о новации должно определенно следовать, что стороны имели в виду замену первоначального обязательства другим обязательством. Для прекращения обязательства новацией требуется согласование сторонами существенных условий обязательства, которым стороны предусмотрели прекращение первоначального обязательства.
Таким образом, нормы ГК РФ допускают замену обязательства, в том числе долга, возникшего из купли-продажи (поставки, оказания услуг и др.), на иное обязательство, включая заемное. С этой целью требуется заключить письменное соглашение (ст. 808 ГК РФ), в котором определенно указать на замену первоначального обязательства (конкретизировать основания возникновения, размер и т.п.) заемным и согласовать существенные условия договора займа.
Из представленной Вами информации каких-либо препятствий к заключению в описанной ситуации соглашения о новации не усматривается. Не является им, в частности, и то обстоятельство, что оплата за недвижимость произведена за счет целевого кредита. Даже если предположить, что новация в данном случае повлечет нарушение заемщиком условия о целевом использовании кредита, само по себе это не является основанием недействительности ни кредитного договора, ни сделок по распоряжению суммой кредита*(1). Правовые последствия указанного нарушения определены в п. 2 ст. 814 и п. 3 ст. 821 ГК РФ (смотрите также постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22.12.2015 N 02АП-10341/15).
Новировано в заемное может быть не только денежное обязательство по возврату продавцом сумм, перечисленных за товар, но и неденежное обязательство по передаче товара (включая недвижимое имущества) покупателю (смотрите, к примеру, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2012 N 15АП-10891/12). При этом следует учесть, что если договором не предусмотрено иное, обязательство по возврату внесенной оплаты за товар возникнет у продавца после расторжения договора, поскольку соответствующая сумма составит его неосновательное обогащение (абзац второй п. 4 ст. 453 ГК РФ). Долг, возникший вследствие неосновательного обогащения, также может быть новирован в заемное обязательство (смотрите, к примеру, постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.12.2012 N Ф07-1525/11 по делу N А56-70723/2010, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.01.2003 N А33-5470/02-С1-Ф02-4082/02-С2).
С учетом изложенного стороны могут избрать несколько вариантов новации, целью которой будет являться замена долга продавца на заемное обязательство:
1) без расторжения договора осуществить новацию обязательства продавца по передаче недвижимости и государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, заменив его на заемное;
2) в соглашении о расторжении договора новировать обязательство продавца по возврату оплаты за товар в заемное;
3) после расторжения договора заключить отдельное соглашение о новации обязательства продавца по возврату оплаты за товар в заемное.
В последнем случае соглашение о новации может содержаться и в тексте договора займа при условии, что в нем будет определенно указано на то, что стороны заменяют соответствующее обязательство продавца (с прекращением последнего) на заемное обязательство (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.11.2012 N Ф08-6354/12 по делу N А22-1685/2011).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

30 марта 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) По вопросу о налоговых последствиях новации долга в заемное обязательство рекомендуем, в частности, ознакомиться со следующим материалом:
Энциклопедия судебной практики. Гражданский кодекс РФ. Налоговые последствия новации долга в заемное обязательство.