Главная / Новости

LEGAL Info

Собственник помещений в здании передал их в аренду. В свою очередь, арендодатель сдает отдельные помещения в субаренду другим лицам (cубаренда договором аренды разрешена). Между субарендатором и собственником помещения договорные отношения отсутствуют.
В помещении, которое находится в собственности у арендодателя и в аренде у субарендодателя, произошел прорыв труб системы отопления, в результате чего был залит склад с товарами субарендатора, товары испорчены. Собственник помещения несет бремя содержания имущества.
Субарендатор может требовать возмещения убытков с собственника помещения на основании норм главы 59 ГК РФ, то есть обязательства вследствие причинения вреда.
В договоре, заключенном между субарендатором и арендатором, предусмотрена обязанность арендатора "за свой счет содержать в исправном состоянии конструкции, внешний вид, крышу, фундамент, опорные балки, плиты перекрытия, несущие стены здания, в котором расположено помещение субарендатора". Следовательно, по договору, ответственность за аварию, уничтожившую имущество субарендатора, несет арендатор.
К кому в этом случае субарендатору следует предъявить требования о возмещении причиненного затоплением вреда?
Можно ли предъявить требование о возмещении убытков солидарно и собственнику (на основании закона) и арендатору (на основании договора)?
Существует ли судебная практика или разъяснения по этому вопросу?

К сожалению, мы не можем однозначно ответить на Ваш вопрос. Поясним почему.
Прежде всего отметим, что гражданское законодательство различает основания возмещения вреда, возникшего в результате неисполнения стороной обязательства возложенных на нее обязанностей (п. 1 ст. 393 ГК РФ), и вреда, возникшего в результате совершения неправомерных действий лицом, не состоящим в обязательственных отношениях с потерпевшим (п. 1 ст. 1064 ГК РФ). Следовательно, если вред возник в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства, нормы ст. 1064 ГК РФ не применяются (смотрите, например, постановление Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 N 1399/13, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.05.2016 N Ф07-2415/16, постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.10.2015 N Ф05-13501/15).
В связи с этим следует иметь в виду, что из буквального толкования условия договора субаренды, приведенного в вопросе, на наш взгляд, напрямую не вытекает договорная ответственность арендатора помещения перед его субарендатором за прорыв труб системы отопления, произошедший в отдельно взятом помещении, расположенном над помещением, которое передано в субаренду. Ведь, во-первых, среди объектов, за содержание и исправность которых несет ответственность субарендодатель, система отопления прямо не названа: условие договора упоминает лишь внешний вид здания, крышу, фундамент, опорные балки, плиты перекрытия, несущие стены. Термин же "конструкции", который также встречается в этом условии, не позволяет однозначно применить его к системе отопления, поскольку анализ положений градостроительного законодательства показывает, что указанный термин используется, как правило, применительно к строительным конструкциям объекта капитального строительства (смотрите, например, п. 14, п. 14.2, п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ)), тогда как для обозначения систем теплоснабжения используется термин "сети инженерно-технического обеспечения" (п. 2 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 N 83). Доказательством того, что термин "конструкции" не охватывает сети инженерно-технического обеспечения, является перечисление этих терминов через запятую в нормах градостроительного законодательства (смотрите, например, п.п. 4-6 ст. 53, п. 7 ст. 55.24, п.п. 3 и 5 ст. 55.25 ГрК РФ). Во-вторых же, по нашему мнению, смысл приведенного в вопросе условия договора субаренды сводится к тому, что субарендодатель принимает на себя обязанность по содержанию и обеспечению исправности элементов здания, относящихся более чем к одному помещению в этом здании, в то время как прорыв трубы системы отопления имел место только в одном из помещений этого здания, то есть носил локальный характер.
Вместе с тем обращаем Ваше внимание на то, что окончательное толкование условия договора, а следовательно, и возможности субарендатора привлечь к договорной ответственности субарендодателя за залив арендованного субарендатором помещения и образовавшуюся вследствие этого порчу товаров может дать лишь суд с учетом правил толкования договоров, предусмотренных ст. 431 ГК РФ, и конкретных обстоятельств дела.
Что же касается внедоговорной ответственности субарендодателя как арендатора помещения, где произошел прорыв трубы системы отопления, и собственника указанного помещения, то здесь необходимо учитывать следующее.
В соответствии с положениями ст. 1064 ГК РФ ответственность за причинение вреда наступает по общему правилу только при установлении всех признаков гражданско-правового деликта, к которым относятся наличие и размер вреда, противоправность поведения причинителя вреда, его вина, причинно-следственная связь между действиями причинителя вреда и причиненным ущербом (постановление Конституционного Суда РФ от 07.04.2015 N 7-П, п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2012 г., утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10 октября 2012 г., постановление Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 N 4515/10). Безвиновная ответственность, а также ответственность за правомерные действия может наступать только в случаях, прямо предусмотренных законом (п.п. 2 и 3 ст. 1064 ГК РФ).
Согласно ст. 210 ГК РФ собственники какого-либо имущества по общему правилу, действительно, несут бремя содержания такого имущества, в том числе обязаны поддерживать его в надлежащем состоянии (определение Конституционного Суда РФ от 02.11.2006 N 444-О). Однако, как следует из буквального толкования ст. 210 ГК РФ, такое правило действует только в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором. Иными словами, правило о возложении обязанности по поддержанию имущества в надлежащем состоянии на собственника является базовым, и обязанность содержать имущество может быть перенесена законом или договором на лицо, не являющееся его собственником (смотрите определение Конституционного Суда РФ от 27.10.2015 N 2525-О, постановление Верховного Суда РФ от 01.12.2011 N 58-АД11-4, постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.08.2015 N Ф05-10356/15, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.08.2015 N Ф04-21850/15).
В свою очередь, следует иметь в виду, что положениями ст. 616 ГК РФ обязанность по поддержанию имущества в исправном состоянии, проведению текущего ремонта и несению расходов на содержание имущества возложена на арендатора этого имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Поэтому в том случае, когда причинение вреда третьим лицам обусловлено ненадлежащим выполнением арендатором вышеуказанных обязанностей, надлежащим ответчиком по деликтному иску будет являться именно арендатор. Так, например, в одном из случаев суд отклонил апелляционную жалобу арендатора нежилого помещения, в котором произошел прорыв трубы отопления, причинивший ущерб владельцу помещения, расположенного ниже, о том, что надлежащим ответчиком по этому иску должен быть собственник арендуемого помещения. Суд обосновал это тем, что, согласно результатам экспертизы, прорыв трубы произошел в результате отсутствия ее своевременного ремонта, относящегося к текущему, поэтому наступление последствий такого прорыва лежит в сфере ответственности арендатора, так как в соответствии с законом и договором именно на нем лежала обязанность проводить текущий ремонт арендованного имущества (смотрите, например, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2014 N 07АП-4017/14).
Вышеизложенное показывает, что в рассматриваемом случае возможность привлечения к ответственности как собственника помещения, в котором произошел прорыв труб отопления, так и арендатора этого помещения, зависит, прежде всего, от конкретных договорных отношений, сложившихся между ними.
Кроме того, сам по себе факт установления того, на ком в рассматриваемой ситуации лежит обязанность по содержанию арендованного имущества, в результате повреждения которого субарендатору был причинен вред, не означает безусловной возможности привлечения этого лица к ответственности, так как неисправность, приведшая в затоплению помещения, находящегося в субаренде, может не находиться в причинно-следственной связи с фактом исполнения (неисполнения) обязанности по содержанию этого имущества. Так, например, суд признал ненадлежащим ответчиком ТСЖ, ответственное за содержание общего имущества в многоквартирном доме, за прорыв трубы на техническом этаже этого дома, приведший к затоплению расположенного ниже помещения, так как экспертиза показала, что повреждение трубы было вызвано исключительно строительными дефектами, допущенными застройщиком, построившим указанный дом (смотрите, например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2010 N 17АП-11339/10).
Таким образом, определение надлежащего ответчика по деликтному иску в рассматриваемом случае должно также осуществляться в соответствии с конкретными обстоятельствами дела: условиями договора между собственником помещения, в котором произошел прорыв, и его арендатором, фактами, свидетельствующими о наличии или отсутствии вины указанных лиц в прорыве, о наличии или отсутствии причинно-следственной связи между исполнением (неисполнением) обязанности по содержанию имущества и произошедшим прорывом.
В заключение отметим, что по смыслу п. 1 ст. 322 ГК РФ солидарная ответственность возникает, если солидарность обязанности предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства. В частности, например, по общему правилу солидарными признаются обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью (п. 2 ст. 322 ГК РФ), обязанности лиц, совместно причинивших вред (ст. 1080 ГК РФ).
Вместе с тем положений о солидарной ответственности лиц, обязанность одного из которых возместить причиненные убытки вытекает из договора, а другого - из деликта, гражданское законодательство не содержит.
Поэтому судебная практика исходит из того, что эти лица не могут быть привлечены к солидарной ответственности в силу того, что они являются участниками разных обязательств, с разными основаниям возникновения, которые в силу этого не корреспондируют друг с другом (смотрите, например, апелляционное определение Московского городского суда от 24.02.2016 N 33-1156/16).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

13 июня 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.